Déclarer ses biens immobiliers dans sa déclaration d'impôts : mode d'emploi

Pourquoi faut-il déclarer ses biens immobiliers dans sa déclaration d'impôt ?

Toute personne qui possède un bien immobilier en Suisse, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un immeuble loué, doit le déclarer dans sa déclaration d'impôt. Cela s'explique par la valeur locative et le traitement fiscal des frais immobiliers et des valeurs patrimoniales.

Les aspects suivants sont pertinents sur le plan fiscal :

• Valeur locative pour les logements à usage personnel
  
• Revenus locatifs des biens immobiliers loués
• Frais d'entretien déductibles
• Intérêts passifs sur les hypothèques
  
• Primes d'assurance (p. ex. assurance bâtiment)

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Inscrire les biens immobiliers dans l'inventaire du patrimoine

Les biens immobiliers sont considérés comme des actifs fiscaux. Ils doivent être indiqués dans la liste des actifs de la déclaration d'impôt. La valeur fiscale déterminante est généralement la valeur officielle fixée par l'autorité cantonale compétente.

Informations importantes à mentionner :

• Adresse et description du bien
• Type d'utilisation (occupé par le propriétaire, loué)
  
• Valeur fiscale cantonale (valeur officielle)
• Montant de l'hypothèque à la fin de l'année
  
• Part en cas de copropriété

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Déclarer la valeur locative

Si vous occupez vous-même votre bien immobilier, vous devez déclarer la valeur locative comme revenu. Il s'agit d'un revenu fictif que vous percevriez si vous louiez le bien immobilier.

La valeur locative est généralement calculée comme suit :

• Pourcentage du loyer usuel pour le bien correspondant (entre 60 % et 90 % selon le canton)
• Influence de l'emplacement, de l'état et de la taille du bien

Certains cantons accordent des allègements ou des réductions, en particulier aux retraités.

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Biens immobiliers loués : revenus locatifs et déductions

Pour les immeubles loués, les revenus locatifs doivent être déclarés dans leur intégralité comme revenus. Toutefois, de nombreux frais peuvent également être déduits.

Frais déductibles pour les immeubles loués :

• Frais d'entretien (réels ou forfaitaires)
  
• Frais administratifs engagés par des tiers
• Intérêts passifs (hypothèques)
• Primes d'assurance
  
• Taxes telles que les impôts fonciers

Remarque : en cas de rénovations importantes, il convient de distinguer les mesures de maintien de la valeur des mesures d'augmentation de la valeur. Seuls les travaux de maintien de la valeur sont déductibles.

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Déduire correctement les frais d'entretien

Les propriétaires ont le choix entre la déduction effective des frais d'entretien réellement engagés et une déduction forfaitaire (généralement 10 % à 20 % de la valeur locative).

Déductions effectives :

• justificatifs requis (par exemple, factures)
  
• Seuls les travaux de maintien de la valeur sont déductibles

Déduction forfaitaire :

• aucun justificatif nécessaire
  
• Indépendamment des dépenses réelles

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Déduire les intérêts passifs

Les intérêts hypothécaires peuvent être déduits en tant qu'intérêts passifs dans la déclaration d'impôt. Cela vaut aussi bien pour l'impôt fédéral direct que pour les impôts cantonaux.

Exemples d'intérêts passifs déductibles :

• dettes hypothécaires pour la propriété du logement
  
• dettes pour des biens immobiliers loués
  

Limite à respecter : la déduction n'est autorisée qu'à concurrence de la fortune imposable plus 50 000 CHF (pour l'impôt fédéral direct).

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Déclarer des biens immobiliers à l'étranger

Les biens immobiliers étrangers doivent également être déclarés dans la déclaration d'impôt suisse. Les revenus étrangers ne sont certes pas imposables en Suisse, mais ils influencent le taux d'imposition (progression).

Informations requises :

• Emplacement et type de bien immobilier
• Valeur vénale à l'étranger (justifiable)
• Revenus locatifs étrangers
  
• Dettes hypothécaires à l'étranger

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Investissements générateurs de plus-value : prudence avec les déductions

Les investissements générateurs de plus-value (par exemple, l'ajout d'une véranda) ne peuvent pas être déduits à titre de frais d'entretien. Ils augmentent toutefois la base de calcul de la charge fiscale et peuvent avoir une incidence fiscale en cas de vente ultérieure (par exemple, lors du calcul de l'impôt sur les gains immobiliers).

Exemples d'investissements générateurs de plus-value :

• Aménagement des combles
• Nouvelle cuisine de standing nettement supérieur
• Agrandissement de la surface habitable

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Conseils aux propriétaires pour optimiser leurs impôts

• Conservez tous les justificatifs et factures relatifs aux frais immobiliers.
• Vérifiez si la déduction forfaitaire ou la déduction effective est la plus avantageuse.
• Faites vérifier régulièrement les valeurs officielles (par exemple en cas de rénovations importantes).
  
• Profitez des déductions pour les mesures d'économie d'énergie, si elles sont prévues par le canton.

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Conclusion : il vaut la peine de déclarer ses biens immobiliers dans sa déclaration d'impôt

La déclaration correcte des biens immobiliers dans la déclaration d'impôt est complexe, mais offre également de nombreuses possibilités d'optimisation fiscale. Si vous connaissez les règles et procédez de manière systématique, vous pouvez faire valoir des déductions légales et économiser ainsi plusieurs milliers de francs. En cas de doute, il est recommandé de consulter un conseiller fiscal.