Dichiarare gli immobili nella dichiarazione d'imposta: ecco come funziona

Perché gli immobili devono essere indicati nella dichiarazione d'imposta?

Chi possiede un immobile in Svizzera, sia esso una casa di proprietà o un immobile in affitto, deve dichiararlo nella dichiarazione d'imposta. Il motivo risiede nel cosiddetto valore locativo e nel trattamento fiscale dei costi immobiliari e dei beni patrimoniali.

I seguenti aspetti sono rilevanti ai fini fiscali:

• Valore locativo per immobili ad uso proprio
• Redditi da locazione di immobili affittati
• Spese di manutenzione deducibili
• Interessi passivi su ipoteche
  
• Premi assicurativi (ad es. assicurazione immobili)

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Indicare gli immobili nell'elenco del patrimonio

Gli immobili sono considerati beni patrimoniali ai fini fiscali. Devono essere indicati nel registro del patrimonio della dichiarazione dei redditi. Il valore determinante ai fini fiscali è di norma il valore ufficiale stabilito dall'autorità cantonale competente.

Informazioni importanti da inserire:

• Indirizzo e descrizione dell'immobile
• Tipo di utilizzo (abitazione propria, affittato)
• Valore fiscale cantonale (valore ufficiale)
• Stato dei mutui ipotecari alla fine dell'anno
  
• Quota in caso di comproprietà

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Dichiarare il valore locativo

Se abitate nel vostro immobile, dovete dichiarare il cosiddetto valore locativo come reddito. Si tratta di un reddito fittizio che otterreste se affittaste l'immobile.

Il valore locativo è generalmente calcolato come segue:

• Percentuale dell'affitto usuale per l'immobile in questione (a seconda del Cantone tra il 60% e il 90%)
• Influenza della posizione, dello stato e delle dimensioni dell'immobile

Alcuni Cantoni concedono agevolazioni o riduzioni, in particolare ai pensionati.

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Immobili affittati: redditi da locazione e detrazioni

Nel caso di immobili affittati, i redditi da locazione devono essere dichiarati integralmente come reddito. Allo stesso tempo, però, è possibile dedurre numerosi costi.

Costi deducibili per gli immobili affittati:

• Spese di manutenzione (effettive o forfettarie)
• Spese amministrative di terzi
• Interessi passivi (ipoteche)
• Premi assicurativi
  
• Imposte quali l'imposta sugli immobili

Nota: in caso di ristrutturazioni di grande entità, occorre distinguere se si tratta di misure di mantenimento o di aumento del valore. Solo i lavori di mantenimento del valore sono deducibili.

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Dedurre correttamente le spese di manutenzione

I proprietari possono scegliere tra la deduzione effettiva delle spese di manutenzione effettivamente sostenute e una deduzione forfettaria (di norma dal 10% al 20% del valore locativo).

Deduzioni effettive:

• Sono necessari documenti giustificativi (ad es. fatture)
  
• Sono deducibili solo i lavori di mantenimento del valore

Deduzione forfettaria:

• Non è necessario alcun documento giustificativo
  
• Indipendentemente dalle spese effettive

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Richiesta di deduzione degli interessi passivi

Gli interessi ipotecari possono essere dedotti nella dichiarazione dei redditi come interessi passivi. Ciò vale sia per l'imposta federale diretta che per le imposte cantonali.

Esempi di interessi passivi deducibili:

• Debiti ipotecari per la propria abitazione
  
• Debiti per immobili affittati

Attenzione al limite: la deduzione è consentita solo fino a concorrenza del patrimonio imponibile più CHF 50'000 (per l'imposta federale diretta).

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Dichiarare gli immobili all'estero

Anche gli immobili all'estero devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi svizzera. Sebbene i redditi esteri non siano imponibili in Svizzera, essi influiscono sull'aliquota fiscale (progressione).

Dati necessari:

• Ubicazione e tipo di immobile
• Valore di mercato all'estero (dimostrabile)
• Redditi da locazione all'estero
  
• Debiti ipotecari all'estero

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Investimenti che aumentano il valore: attenzione alle detrazioni

Gli investimenti che aumentano il valore (ad es. l'aggiunta di un giardino d'inverno) non possono essere dedotti come spese di manutenzione. Tuttavia, aumentano la base di costo dell'investimento e possono essere rilevanti ai fini fiscali in caso di vendita successiva (ad es. nel calcolo dell'imposta sugli utili immobiliari).

Esempi di investimenti che aumentano il valore:

• Ristrutturazione della mansarda
• Nuova cucina con standard nettamente superiore
• Ampliamento della superficie abitabile

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Consigli per i proprietari per l'ottimizzazione fiscale

• Conservate tutte le ricevute e le fatture relative alle spese immobiliari.
• Verificate se è più vantaggioso il dedotto forfettario o il dedotto effettivo.
• Fate controllare regolarmente i valori ufficiali (ad es. in caso di ristrutturazioni importanti).
  
• Se previsto dal Cantone, usufruite dei dedotti per le misure di risparmio energetico.

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Conclusione: conviene dichiarare gli immobili nella dichiarazione dei redditi

La corretta dichiarazione degli immobili nella dichiarazione dei redditi è complessa, ma offre anche molte possibilità di ottimizzazione fiscale. Chi conosce le regole e procede in modo sistematico può far valere detrazioni legali e risparmiare così, in alcuni casi, diverse migliaia di franchi. In caso di dubbi, è consigliabile rivolgersi a un consulente fiscale.