Immobilien in der Steuererklärung angeben: so funktioniert's

Warum müssen Immobilien in der Steuererklärung angegeben werden?

Wer in der Schweiz eine Immobilie besitzt – sei es ein Eigenheim oder eine vermietete Liegenschaft – muss diese in der Steuererklärung deklarieren. Der Grund dafür liegt im sogenannten Eigenmietwert sowie der steuerlichen Behandlung von Liegenschaftskosten und Vermögenswerten.

Folgende Aspekte sind steuerlich relevant:

• Eigenmietwert bei selbstgenutztem Wohneigentum
• Mietzinseinnahmen bei vermieteten Immobilien
• Abzugsfähige Unterhaltskosten
• Schuldzinsen bei Hypotheken
  
• Versicherungsprämien (z. B. Gebäudeversicherung)

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Immobilie im Vermögensverzeichnis aufführen

Immobilien gelten steuerlich als Vermögenswerte. Sie müssen im Vermögensverzeichnis der Steuererklärung angegeben werden. Der steuerlich massgebliche Wert ist in der Regel der amtliche Wert, der durch die jeweilige kantonale Behörde ermittelt wird.

Wichtige Informationen, die eingetragen werden müssen:

• Adresse und Objektbeschreibung
• Nutzungsart (selbstbewohnt, vermietet)
• Kantonaler Steuerwert (amtlicher Wert)
• Hypothekenstand per Ende Jahr
  
• Anteil bei Miteigentum

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Eigenmietwert deklarieren

Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, müssen Sie den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dabei handelt es sich um ein fiktives Einkommen, das Sie erzielen würden, wenn Sie die Immobilie vermieten würden.

Der Eigenmietwert wird in der Regel wie folgt berechnet:

• Prozentsatz des ortsüblichen Mietzinses für das entsprechende Objekt (je nach Kanton zwischen 60 % und 90 %)
• Einfluss von Lage, Zustand und Grösse des Objekts

Einige Kantone gewähren Erleichterungen oder Reduktionen, insbesondere für Rentner:innen.

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Vermietete Liegenschaften: Mieteinnahmen und Abzüge

Bei vermieteten Immobilien sind die Mieteinnahmen vollumfänglich als Einkommen zu deklarieren. Gleichzeitig dürfen aber auch zahlreiche Kosten in Abzug gebracht werden.

Abziehbare Kosten bei vermieteten Immobilien:

• Unterhaltskosten (effektiv oder pauschal)
• Verwaltungskosten durch Dritte
• Schuldzinsen (Hypotheken)
• Versicherungsprämien
  
• Abgaben wie Liegenschaftssteuern

Hinweis: Bei grösseren Sanierungen ist zu unterscheiden, ob es sich um werterhaltende oder wertvermehrende Massnahmen handelt. Nur werterhaltende Arbeiten sind abzugsfähig.

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Unterhaltskosten richtig abziehen

Für Eigentümer:innen besteht die Wahl zwischen dem effektiven Abzug der tatsächlich angefallenen Unterhaltskosten und einem Pauschalabzug (in der Regel 10 % bis 20 % des Eigenmietwerts).

Effektive Abzüge:

• Nachweise erforderlich (z. B. Rechnungen)
  
• Nur werterhaltende Arbeiten abzugsfähig

Pauschalabzug:

• Kein Nachweis nötig
  
• Unabhängig von tatsächlichen Ausgaben

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Schuldzinsen geltend machen

Hypothekarzinsen können als Schuldzinsen in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Dies gilt sowohl für die direkte Bundessteuer als auch für die kantonalen Steuern.

Beispiele abzugsfähiger Schuldzinsen:

• Hypothekarschulden für Eigenheim
  
• Schulden für vermietete Objekte

Grenze beachten: Der Abzug ist nur bis zur Höhe des steuerbaren Vermögens plus CHF 50'000 erlaubt (bei der direkten Bundessteuer).

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Immobilien im Ausland deklarieren

Auch ausländische Immobilien müssen in der Schweizer Steuererklärung angegeben werden. Zwar sind die ausländischen Einkünfte nicht in der Schweiz steuerbar, sie beeinflussen aber den Steuersatz (Progression).

Erforderliche Angaben:

• Standort und Art der Immobilie
• Marktwert im Ausland (nachweisbar)
• Ausländische Mieteinnahmen
  
• Hypothekarschulden im Ausland

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Wertvermehrende Investitionen: Vorsicht bei den Abzügen

Wertvermehrende Investitionen (z. B. Anbau eines Wintergartens) dürfen nicht als Unterhaltskosten abgezogen werden. Sie erhöhen jedoch die Anlagekostenbasis und können bei einem späteren Verkauf steuerlich relevant sein (z. B. bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer).

Beispiele für wertvermehrende Investitionen:

• Ausbau Dachgeschoss
• Neue Küche mit deutlich höherem Standard
• Erweiterung Wohnfläche

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Tipps für Eigentümer:innen zur Steueroptimierung

• Bewahren Sie alle Belege und Rechnungen zu Liegenschaftskosten auf.
• Prüfen Sie, ob der Pauschalabzug oder der effektive Abzug vorteilhafter ist.
• Lassen Sie amtliche Werte regelmässig überprüfen (z. B. bei grösseren Renovationen).
  
• Nutzen Sie Abzüge für Energiesparmassnahmen, falls kantonal vorgesehen.

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Fazit: Immobilien in der Steuererklärung angeben lohnt sich

Die korrekte Deklaration von Immobilien in der Steuererklärung ist komplex, bietet aber auch viele Möglichkeiten zur Steueroptimierung. Wer die Regeln kennt und systematisch vorgeht, kann legale Abzüge geltend machen und spart damit unter Umständen mehrere Tausend Franken. Bei Unsicherheiten lohnt sich die Beratung durch eine:n Steuerberater:in.

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