Imputation des dépenses sur l'impôt sur les gains immobiliers

Lors de la vente d'un bien immobilier, si un bénéfice est réalisé, l'impôt sur la plus-value foncière est dû. Les dépenses améliorant la valeur telles que les coûts d'investissement peuvent être déduits de l'impôt sur la plus-value foncière. Toutefois, il est nécessaire que le montant correspondant ait été effectivement payé.

Les dépenses sont déductibles de l'impôt sur la plus-value foncière, mais seulement si elles ont un caractère valorisant. Les dépenses sont valorisantes si elles créent des valeurs supplémentaires, nouvelles. Ainsi, les coûts d'investissement (coûts totaux pour l'acquisition d'un bien immobilier existant ou pour la création d'un nouveau bien immobilier) sont déductibles, mais il est nécessaire que les dépenses aient été effectivement réalisées. Le 22 février 2018, le Tribunal fédéral a jugé l'affaire 2C_357/2017. Une société immobilière zurichoise avait acquis divers terrains en 2008 avec l'intention de les surconstruire. Pour cela, elle a engagé un entrepreneur général. Après la construction, les unités construites ont été vendues avec profit par la société immobilière. En raison du profit, un impôt sur la plus-value foncière a été dû. Cependant, la société immobilière a fait faillite et a également entraîné l'entrepreneur général en faillite en raison des factures restées impayées. Les autorités fiscales locales ont réclamé l'impôt sur la plus-value foncière. En réponse, les créanciers en faillite de la société immobilière ont tenté de faire déduire les factures impayées comme coûts d'investissement de l'impôt sur la plus-value foncière. Après avoir été rejetés par toutes les instances inférieures, ils ont porté l'affaire devant le Tribunal fédéral. Mais même Lausanne leur a refusé. Les coûts non payés de tiers ne sont pas déductibles de l'impôt sur les plus-values foncières. Seules les dépenses qui ont effectivement été payées peuvent être déduites. Si une dépense a bien été facturée mais finalement non payée, alors la dépense en question n'est en réalité pas survenue. Que ces coûts d'investissement soient enregistrés dans la comptabilité est alors sans importance. Le principe de congruence, dont l'idée de base est que l'impôt sur la plus-value foncière ne capture que l'accroissement de valeur "non mérité" d'un terrain, et non la valeur ajoutée créée par les investissements du vendeur, c'est-à-dire le travail ou le capital, n'est ainsi pas violé.‍

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