Wie versteuere ich Wohneigentum und Mieteinnahmen?

Wohneigentum und Mieteinnahmen gehören zum steuerbaren Einkommen und müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Bei Wohneigentum ist der Eigenmietwert für die Steuerveranlagung relevant.

Der Einkommenssteuer unterliegen neben dem Erwerbseinkommen, auch die Vermögenserträge aus beweglichem und unbeweglichem Vermögen (Art. 20 – 21 DBG, vgl. auch Blogeintrag). Zum Einkommen aus unbeweglichem Vermögen zählen insbesondere (Art. 21 Abs. 1 DBG):

• Wert der Eigennutzung von Wohneigentum (Eigenmietwert)
• Einkommen aus Vermietung und Verpachtung von Liegenschaften
• Baurechtszinsen

Wer ein Einfamilienhaus oder Stockwerkeigentum besitzt, muss den Wert der Eigennutzung (Eigenmietwert) als fiktives Einkommen versteuern. Im Liegenschaftsverzeichnis ist der Eigenmietwert, gemäss einer aktuellen Schätzung, einzutragen. Aktuelle Schätzungen können beim zuständigen Gemeindesteueramt bezogen werden. Im Gegenzug können aber die Schuldzinsen der Hypothek und Unterhaltsarbeiten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.Die Nutzniessung an einer Liegenschaft und unentgeltliche Wohnrechte werden wie Eigentum behandelt. Die Berechtigten müssen ebenfalls den Eigenmietwert versteuern.Sämtliche Miet- und Pachtzinseinnahmen sind steuerbar. Die Entschädigungen der Mieter für Warmwasser, Heizung und Treppenhausreinigung sind nur steuerbar, wenn diese die tatsächlichen Aufwendungen übersteigen.Wahl zwischen Pauschalabzug und effektiven KostenBeim Abzug von Unterhaltskosten für Wohneigentum im Privatvermögen kann man in den meisten Kantonen jährlich wählen, ob man eine Pauschale abziehen will oder ob man die effektiven Kosten geltend machen möchte. Es lohnt sich die effektiven Kosten anzugeben, wenn diese höher sind als der Pauschalabzug. Bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen können in den meisten Kantonen nur die effektiven Kosten abgezogen werden.Als Unterhaltskosten gelten allgemein nur die werterhaltenden Aufwendungen. Investitionen, die dem Umweltschutz und der Energieeffizienz dienen, werden wie Unterhaltskosten behandelt. Keine Unterhaltskosten stellen die Anschaffungen von Verbrauchsgütern (z.B. Vorhänge, Lampen, Werkzeuge und Mobiliar) und wertvermehrende Aufwendungen dar.